토지의 지분 매매를 둘러싼 분쟁은 단순한 대금 정산의 문제로 끝나지 않습니다.

특히 매매의 목적이 주택부지에 이르는 진입도로의 확보에 있는 경우, 사법상의 등기이전 청구와 공법상의 개발행위 인·허가 절차가 서로 맞물리게 되므로, 매도인이 등기이전의무만을 선이행하게 되면 도로는 개설되지 아니한 채 토지에 대한 처분권만 상실되는 결과가 발생할 수 있습니다.

본 사건은 다수의 매수인이 선정당사자 제도를 이용하여 일괄적으로 지분이전등기를 구하고, 그 이행을 담보하기 위하여 의뢰인 소유 토지 전부에 부동산처분금지가처분을 경료한 상태에서 진행된 사안으로서, 의뢰인들에게 있어 경제적·법적 부담이 대단히 엄중한 사건이었습니다.

이 글은 유사한 분쟁을 겪고 있는 독자들에게 매매계약상 의무의 이행순서에 관한 객관적인 법리적 가이드라인을 제시하기 위한 것입니다.

[관련법률]

민법 제536조(동시이행의 항변권)

① 쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

② 당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

민법 제568조(매매의 효력)

① 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.

② 전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.

민사소송법 제225조(결정에 의한 화해권고)

① 법원·수명법관 또는 수탁판사는 소송에 계속중인 사건에 대하여 직권으로 당사자의 이익, 그 밖의 모든 사정을 참작하여 청구의 취지에 어긋나지 아니하는 범위안에서 사건의 공평한 해결을 위한 화해권고결정(和解勸告決定)을 할 수 있다.

민사소송법 제226조(결정에 대한 이의신청)

① 당사자는 제225조의 결정에 대하여 그 조서 또는 결정서의 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의를 신청할 수 있다. 다만, 그 정본이 송달되기 전에도 이의를 신청할 수 있다.

② 제1항의 기간은 불변기간으로 한다. 

[관련판례]

대법원 2014. 4. 10. 선고 2012다29557 판결(보관금반환)

화해권고결정에 대하여 소정의 기간 내에 이의신청이 없으면 화해권고결정은 재판상 화해와 같은 효력을 가지며(민사소송법 제231조), 한편 재판상 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있고 창설적 효력을 가지는 것이어서 화해가 이루어지면 종전의 법률관계를 바탕으로 한 권리·의무관계는 소멸함과 동시에 재판상 화해에 따른 새로운 법률관계가 유효하게 형성된다. 그리고 소송에서 다투어지고 있는 권리 또는 법률관계의 존부에 관하여 동일한 당사자 사이의 전소에서 확정된 화해권고결정이 있는 경우 당사자는 이에 반하는 주장을 할 수 없고 법원도 이에 저촉되는 판단을 할 수 없다.

대법원 1992. 7. 24. 선고 91다38341 판결(소유권이전등기)

토지분할등기신청은 소관 행정청에 대한 것이어서 분할등기 신청에 필요한 서류의 교부의무와 잔금지급의무와는 반드시 동시이행관계에 있다고 할 수는 없으나, 그 외의 이전등기신청서류나 당해 토지 위에 설정되어 있는 근저당권설정등기등의 말소에 필요한 서류의 이행제공의무와 잔금지급의무와는 동시이행관계에 있다고 할 것이므로 이러한 의무의 이행제공 없이 잔금지급의무의 이행만을 최고한다 하더라도 상대방의 잔금지급의무가 이행지체에 빠진다고는 할 수 없다. 

[사건의 개요 및 당사자 주장의 요지]

상대방들은 의뢰인들과 사이에 의뢰인들 소유의 각 토지 중 진입도로 부지에 해당하는 지분에 관하여 순차로 매매계약을 체결하고, 그 대금 및 도로부지 공사대금 명목의 각 금원을 지급하였다고 주장하면서, 의뢰인들에게 각 계약서에 기재된 지분에 관한 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하였습니다.

또한 상대방들은 의뢰인들이 도로부지에 관한 설계도 및 주택부지의 기반이 갖추어지지 아니한 상태에서 부동산분양매매계약서를 사용함으로써 매수인들을 기망하였고, 대금을 수령하고도 소유권이전에 필요한 서류를 교부하지 아니하였으므로 즉시 지분이전등기를 이행할 의무가 있다고 주장하였습니다.

반면 의뢰인들은, 본 사건 매매의 목적물은 아직 도로로 개설되지 아니한 전(田) 및 임야의 일부 지분에 불과하여 진입도로의 개발행위 인·허가와 그 심의 절차가 선행되지 아니하는 한 계약서 기재 면적에 상응하는 도로필지의 특정과 그에 따른 지분등기가 불가능하다고 반박하였습니다. 

[사건의 쟁점]

본 사건의 쟁점은 매도인의 지분 소유권이전등기의무가 아무런 조건 없이 즉시 이행되어야 하는 의무인지, 아니면 진입도로의 개발행위 인·허가 및 개설공사라는 선행 절차와 결합된 단계적 이행의무인지를 확정하는 데 있었습니다.

매매의 목적물이 장래 도로로 개설될 부지의 지분인 이상, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가 없이는 도로의 위치와 면적이 특정될 수 없고, 그 결과 계약서상 면적에 대응하는 지분등기 역시 실현될 수 없다는 사정이 이행순서의 판단에 결정적으로 작용하는 것입니다. 

[법원의 판단]

법원은 2026. 7. 14. 당사자의 이익과 그 밖의 모든 사정을 참작하여 사건의 공평한 해결을 위한 다음과 같이 화해권고결정을 하였습니다.

[해설]

민법 제568조는 매도인의 권리이전의무와 매수인의 대금지급의무를 규정하면서, 특별한 약정이나 관습이 없으면 위 쌍방의무를 동시에 이행하여야 한다고 정하고 있습니다.

이는 대가관계 있는 채무 사이의 견련성을 존중하여 일방만이 위험을 부담하는 사태를 방지하려는 취지이며, 민법 제536조 제1항은 이러한 견련성을 항변권의 형태로 구체화하고 있습니다.

나아가 같은 조 제2항은 선이행의무를 부담하는 당사자에게도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 자기 채무의 이행을 거절할 수 있도록 함으로써, 이행순서의 형식적 배분보다 공평의 관념이 우선함을 밝히고 있습니다.

대법원 1992. 7. 24. 선고 91다38341 판결은 토지분할등기신청이 소관 행정청에 대한 것이라는 성질에 착안하여 분할등기 신청에 필요한 서류의 교부의무와 잔금지급의무가 반드시 동시이행관계에 있다고 할 수는 없다고 판단하는 한편, 그 외의 이전등기신청서류 및 담보권 말소서류의 이행제공의무와 잔금지급의무는 동시이행관계에 있다고 판시하였습니다.

이는 목적물의 형상과 권리관계를 등기가 가능한 상태로 만드는 절차적 과정과, 등기 자체의 실행 국면을 구별하여 평가하여야 함을 시사하는 바입니다.

본 사건에 있어 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항이 토지의 형질 변경 및 토지 분할을 개발행위허가의 대상으로 규정하고 있는 점은, 진입도로의 인·허가와 심의통과 없이는 도로필지의 특정과 그에 따른 지분등기가 애초에 불가능함을 뒷받침하는 요건사실로 작용합니다.

상대방들은 대금을 모두 지급하였음을 근거로 지분이전등기의무가 이미 이행기에 도달하였다고 주장하였으나, 그 주장은 매매의 목적물이 '장래 개설될 도로부지의 지분’이라는 본질을 의도적으로 도외시한 것이었습니다.

법무법인 정석은 상대방들이 제출한 계약서와 감정도, 그리고 상대방들 스스로 신청면적과 감정면적의 불일치를 인정한 소송 자료를 대조함으로써, 계약서에 기재된 지분 면적이 확정되기 위해서는 진입도로의 개발행위 인·허가와 심의통과가 논리적·시간적으로 선행되어야 한다는 점을 사실관계 차원에서 특정하였습니다.

이로써 상대방들의 즉시 이행 주장은 이행이 가능한 상태를 스스로 만들지 아니한 채 상대방의 이행만을 구하는 것이 되어 그 정당성을 상실하게 되었습니다.

이어서 본 법무법인은 상대방들이 주장한 기망행위에 관하여, 계약 체결의 경위와 대금의 규모, 상대방들이 장기간에 걸쳐 순차적으로 계약을 체결하고 대금을 지급하여 온 경과를 제시함으로써 의뢰인들에게 재산권 이전의 의사와 능력이 결여되어 있었다고 볼 만한 근거가 없다는 점을 부각하였습니다.

그 결과 인·허가 및 심의 비용은 상대방들이 부담하고, 의뢰인들의 공사의무는 심의통과라는 조건이 충족된 이후에 비로소 발생하며, 지분등기는 공사 완료 이후에 이행되는 삼단계 이행구조가 결정사항에 명문화되었습니다.

토지 지분 매매와 진입도로 개설이 결합된 분쟁에서 결과를 좌우하는 것은 감정이나 정황이 아니라, 계약서의 문면, 대금 지급의 내역, 인·허가 신청 및 심의 경과, 측량 및 감정 자료의 정합성입니다.

따라서 분쟁이 예상되는 단계에서부터 계약서와 영수증, 행정청과의 협의 문서, 설계도면과 감정도를 시간순으로 정리하여 두시고, 상대방과 주고받은 요청 및 회신의 기록을 보존하시기를 권고합니다.

법무법인 정석은 본 사건과 같이 사법상 계약관계와 공법상 인·허가 절차가 중첩된 사건에서, 의뢰인이 부담할 의무의 범위와 시기를 법리적으로 확정하고 상대방의 일방적 이행 요구를 저지하는 데 축적된 실무 역량을 갖추고 있으므로 유사한 분쟁으로 고민하고 계신다면, 본 법무법인으로 상담을 신청해 주시기 바랍니다. 

본 법무법인은 다양한 법률문제를 해결하고 있습니다.

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법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.

본 승소사례는 실제 판결문을 바탕으로 작성되었으며, 토지 지분 소유권이전등기의무와 진입도로 개발행위 인·허가의 이행순서의 법리를 이해하는 데 도움을 드리기 위한 것입니다. 개별 사건은 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 법률전문가와의 상담을 권장합니다.