오늘은 [법무법인 정석]에서 ‘임대인의 미납차임 청구에 대한 임차인 피고 승소사례’를 전해드리겠습니다. 

[관련법률]

민법 제618조 (임대차의 의의)

임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 

[관련판례]

대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 비록 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없더라도 임대차계약은 유효하게 성립하고, 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 반환할 계약상 의무가 있다.

대법원 1996. 2. 27. 선고 95다43044 판결, 대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결

계약이 합의해지되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 요건으로 하는바, 이와 같은 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하여야 하므로 계약당사자의 일방이 계약해지에 관한 조건을 제시한 경우 그 조건에 관한 합의까지 이루어져야 합의해지가 성립된다. 

대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 '임대인의 수선의무'라 한다)를 부담한다(민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다.

대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결

임대인이 목적물을 사용 · 수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. 

[사건의 개요]

 피고(의뢰인)는 세탁소를 운영하기 위하여 2022. 11. 7. 원고 소유 부동산에 대하여 임대차보증금 50,000,000원, 월차임 5,000,000원, 존속기간 2022. 11. 1.부터 2027. 11. 1.까지 정하여 부동산 임대차계약을 체결하였습니다.

그러나 2023. 5.말경 피고(의뢰인)의 사정으로 더 이상 세탁소를 운영할 여력이 되지 아니하여 피고(의뢰인은) 임대보증금의 반환을 포기하는 조건으로 원고에게 2023. 12. 1.자로 위 임대차계약의 해지를 요청한 후 세탁소 영업을 중단한 후 위 임대목적물을 원고에게 인도하였습니다.

그러나 원고는 1년여가 지난 2024. 5.경 피고에게 미지급 임대료 15,000,000원의 반환을 청구하는 임대료 청구의 소를 제기하였습니다. 

[본 법무법인의 주장]

원고로부터 소장을 받은 피고는 법률상담을 위해 본 법무법인을 방문하였고, 본 법무법인은 피고와 상담과정에서 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 명확히 한 사실 및 원고 또한 이에 동의하였음을 법원으로부터 인정 받을 수 있다고 판단하였습니다.

이에 본 법무법인은 미납차임을 공제하고 남은 잔여 임대차보증금을 피고가 포기하는 것을 조건으로 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 2023. 12. 1.자로 합의 하였다는 점을 적극적으로 항변하였습니다. 

[법원의 판단]

법원은 본 법무법인의 항변을 인정하여, 원고의 피고에 대한 청구를 모두 기각하였습니다. 

[해설]

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약적하고, 상대방은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로서 성립되는 채권계약입니다.  이러한 임대차계약은 기간 만료 전이라도 약정에 따른 해지사유가 있거나 일방의 이행지체, 이행불능 등의 채무불이행이 있는때와 같은 법이 정한 해지사유가 있는 경우 해지의 의사표시에 따라 특별한 사정이 없는 한 곧바로 종료됩니다.  또한 임대인과 임차인간 합의로 임대차계약을 해지 할 수 있습니다. 이러한 경우에는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 요건으로 하고 있습니다.

물론 이와 같은 합의 해지가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하여야 하므로 계약당사자의 일방이 계약해지에 관한 조건을 제시한 경우 그 조건에 관한 합의까지 이루어져야 합의해지가 성립한다고 할 것입니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다43044 판결, 대법원 2007. 11. 30. 선고 2005다21647, 21654 판결 참조).

본 사건의 경우 피고는 2023. 5.경 원고에게 피고가 잔여 임대차보증금을 포기하는 것을 전제로 2023. 12. 1.자로 이 사건 임대차 계약의 중도해지를 요청하였습니다. 이후에도 피고는 수차례에 결쳐 원고에게 2023. 12. 1.자로 이 사건 임대차계약을 합의 해지해 달라는 취지의 의사표시를 하였습니다. 피고 또한 이 사건 건물에서 세탁소 영업을 하지 않았고, 그에 따라 원고는 2023. 7.경부터 자물서로 위 세탁소의 문을 시정해 두었습니다.

그리고 2023. 10.경 원고는 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지 의사를 명확히 밝혀 달라는 내용의 내용증명 우편을 보냈고, 피고는 즉시 원고에게 “2023. 12. 1.자로 이 사건 임대차계약을 해지하겠다.‘는 취지의 문자메시지를 보냈습니다.

사실관계가 이상과 같다면 피고와 원고 사이에 객관적으로 임대차계약 해지에 관한 조건인 피고가 잔여 임대차보증금을 포기하는 조건에 관한 합의가 이루어졌다고 할 수 있고, 따라서 이 사건 임대차계약은 2023. 12. 1.자로 합의 해지 되었다고 할 것입니다. 

법원도 피고의 위와 같은 본 법무법인의 항변을 인정하여, 이 사건 임대차계약이 합의해지 되지 않았음을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구는 받아들이지 않는다며 피고 승소 판결을 하였던 것입니다. 

참고적으로 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고(민법 제623조), 임대인이 목적물을 사용 · 수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. 

소송의 당사자들은 감정적인 소모가 심하기 때문에 재판과정에서 많은 고충을 받고 있습니다. 법무법인 정석은 이러한 고충을 알고 있기에 최대한 빠른 결과를 얻기 위해 최선을 다하고 있습니다. 만약 소송 등 법률분쟁으로 인하여 고민하고 있으시면 법무법인 정석에서 상담을 받아보시고 해결하시는 것이 좋습니다.  

오늘은 ‘임대인의 미납차임 청구에 대한 임차인 피고 승소사례’를 알아보았습니다. 이처럼 법률문제는 복잡하고 시간도 오래 걸리다보니 일반인이 신청하기에는 다소 어려움이 있으므로 법률전문가의 조력을 받는 것을 적극 권유 드립니다. 법률문제는 사실관계를 잘 살펴야 할 뿐만 아니라 그 절차에 대해서도 적절한 대응을 통하여 억울하거나 피해를 입지 않도록 하는 노력이 반드시 필요하기 때문입니다.

본 법무법인은 다양한 민사, 형사, 가사, 행정 등의 소송 문제를 해결하고 있습니다.

만약 민사, 형사, 가사, 행정 등의 소송 문제와 관련하여 더 궁금하신 사항이 생기셨다면

아래 번호로 상담을 신청해주시면 친절하게 상담해드리겠습니다. 

법무법인 정석은 언제나 의뢰인의 이익을 최우선으로 생각합니다.